수직증축 리모델링 사업성

수직증축 리모델링 땐 분담금 30% 뚝

■ 평촌 A 단지 시뮬레이션 결과
3개층 증축 물량 일반분양하면
가구당 부담 1억 3,000만원서
8,600만원으로 34% 감소
대규모 단지는 최대 50% 줄듯
이르면 9월부터 수직증축 가능
강남 등 노후단지 기대감 고조

출처 : http://www.sedaily.com/NewsView/1KWBOHJ0E0

사업성이 떨어지는 10층이상의 아파트만 남아 있다면 이들의 미래는? 수직증축 리모델링을 주목 할 필요가 있다.

오늘은 조금 앞의 미래에 대하여 얘기를 해볼까 합니다.

강동주공 아파트나 가락시영아파트, 과천주공아파트 같은 입지 좋은곳의 저층아파트 들의 재건축이

어느정도 진행됨에 따라 조금 앞의 미래에는 지금과 같은 사업성 좋은 저층 아파트를 점점 더 찾아보기 힘들어 질 것입니다.

문제는 저층 아파트들이 재건축을 마친다면 사업성이 떨어지는 중층 혹은 고층아파트들 만 남게 될 것입니다.

이 아파트 들의 미래는 과연 어떻게 될까 하는것입니다.

지금 기존의 땅의 용도를 높여주지 않는 이상은 사업성은 늘어나기 힘들 것입니다.

문제는 땅의 용도를 바꾸는 방법은 결코 쉽지가 않은 문제 입니다.

각 시와의 협상자체도 문제이고 과정에서 일부 아파트들 만 용도가바뀌게 된다면

다른 아파트들에서 문제 제기가 될 것입니다.

제가 감히 예측을 해본다면 이들 아파트의 방향은 2가지로 볼 수 있습니다.

첫번째는 역세권과 같은 좋은 입지에 위치한 아파트 들은 역세권 시프트와 같은 사업을 통해

고용적률을 받거나 교통의 중심으로 자리 잡혀 있는 곳은 복합개발로 이루어질 가능성이 있습니다.

세계적인 추세를 봤을 때 충분히 실현 가능한 얘기 입니다.

두번째는 수직증축 리모델링을 통한

고쳐쓰는 아파트의 시대가 온다는 것입니다.

이미 서울시에서도 그 동안에 정확한 가이드라인이 없어 지지부진 하던 수직증축 리모델링 사업을

4월 안으로 구체적인 가이드라인을 제시하겠다고 발표를 하였습니다.

위의 발표에 따라 수직증축 리모델링을 구상하고 있던 아파트 들의 소폭 가격 상승이 예상 됩니다.

현재 수도권에만 리모델링 추진이 가능한 가구는 무려 200만 가구가 넘는다고 합니다.

현재 리모델링을 추진하고 있는 가구는 1만 7천여 가구만 진행을 하고 있는 상황입니다.

가장 움직임이 활발한 곳은 1기신도시 들이며, 특히 분당과 일산도 슬슬 움직임을 보이려 하고 있습니다.

위에서 언급한대로 수직증축 리모델링이 가능한 가구는 200만 가구가 넘지만

그렇다고 모든 15년 이상 된 아파트들이 리모델링 사업을 기대하긴 힘들어 보입니다.

리모델링은 기존 재건축과 재개발처럼 높은 수익률을 보이는 사업은 아닙니다.

추가로 공급될 수 있는 가구수가 제한이 되어 있습니다.

그렇기에 충분한 계산과 분석 만이 리스크를 피하는 가장 좋은 방법이 될 것입니다.

가장 중요한 것은 사업성이 얼마나 나오느냐 입니다.

늘어나는 가구수는 한정이 되어 있기때문에 사업성이 높게 나오기 위해서는

추가로 공급이 되는 일반 분양분이 얼마나 높은 가격을 받을 수 있냐 입니다.

부동산을 첫째도 입지 둘째도 입지 셋째도 입지라 부르는 이유는 이때문이죠.

어차피 평당 건축비는 정해져 있는 것이기때문에

   높은 가격에 분양할 수 있는 입지 좋고 선호도 높은 지역이 투자가치 또한 있을 것입니다.

이러한 지역들도 충분히 사업성 계산을 한 후 들어갈 필요가 있습니다.

수직증축 리모델링에 투자를 생각하고 계신다면 내가 보고 있는 물건의 늘어날 수 있는 가구수와

주변의 가장 최근에 지은 아파트의 가격을 파악하고 계산을 해본다면

내가 이 물건에 투자를 했을때 얼마나 수익을 볼 수 있을지 계산이 나오죠.

그 이상 가격상승을 했다면 과감히 포기해야 합니다. 

서울시에서 수직증축리모델링의 가이드라인이 얼마나 좋은 내용을 담고 있느냐에 따라

흐름은 어느정도 리모델링으로 방향이 옮겨 갈 것입니다.

부디 신중하게 잘 판단하여 가치 있는 투자 하시길 바랍니다. ^^

출처: http://blog.naver.com/na_big/220693303375

수직증축 리모델링 물음표…“수익성 낮고 입주민 의견도 분분”

서울시 ‘2025 공동주택 리모델링 기본계획안’ 물음표 여전 

수익성보다 환경 개선이 핵심…입주민ㆍ업체간 다른 셈법
내력벽 철거기준 변경ㆍ도시재생결합사업 등 매듭 못지어
강남 재건축발 기대감도 한몫…“더 기다려 재건축” 목소리
관내 ‘세대수 증가형’ 168개 단지 중 몇 곳 추진할지 관심도

출처 : http://news.heraldcorp.com/view.php?ud=20160516000147

부동산정보 첫 글로 수직증축 리모델링 사업성에 대한 계산방법에 관한 내용을 정하였습니다.
그 이유는 이렇습니다. 2015년은 일대 파란을 일으키며 유래없는 부동산 호황기를 누리고 있습니다.
높은 전세가율을 이용한 캡투자가 성행하고, 역대 최고 분양가를 내놓는 단지들이 높은 경쟁률을 보이는 등 단꿈을 꾸게합니다.
이러한 호황기 속에서도 거품이 꺼질 시기가 다가오고 있다는 우려섞인 목소리 역시 흘러나오고 있습니다.
정치적으로는 총선과 대선을 앞두고 있고, 미국의 금리인상이 눈앞에 예정되어 있습니다.

이렇게 변동하는 부동산 시장에서 미래를 준비하기 위해서는 무엇을 해야 할까요?
분양시장과 재건축시장만이 시장의 전부일까요? 
새로운 블루오션 시장으로 "수직증축 리모델링"이 떠오르리라 조심스럽게 예상해 봅니다.
수직증축 리모델링의 사업성을 어떻게 계산하며, 실제 단지에 시뮬레이션을 하면 어떻게 되는지 시리즈로 작성해 볼까합니다.

오늘은 그 첫 시간으로 서울시청 산하 '서울연구소'에서 발표한 자료를 토대로 제 나름대로 분석한 수직증축 리모델링 사업성을 계산하는 방법론에 대한 글입니다.

1. 예상 일반분양 세대를 산출하라

총 세대의 15% 이내

총 세대수의 최대 15%내에서 일반분양 가능 세대수가 나오게 됩니다.
예를 들어 1천세대의 아파트를 수직증축 리모델링을 하기 위해 시뮬레이션을 한다면 최대 150세대의 일반분양 세대가 나올 수 있게 됩니다. 
물론 최대 150세대가 가능하다는 것이지, 150세대 모두가 승인이 떨어지지는 않습니다.

2. 아파트 층고에 따라 증축할 수 있는 층 수를 계산하라 (15F 기준)

15층 이상 → 3층 증축
15층 이하 → 2층 증축

해당 아파트가 15층 이상일 경우, 최대 3층을 증축할 수 있습니다. 15층 이하일 경우, 최대 2층을 증축할 수 있습니다.
현재 지어져 있는 아파트는 건설 당시 해당 부지의 용도, 종, 용적률 등 여러가지 이유에서 지금의 층이 정해진 것입니다.
지금 층 수가 낮으니 높게 지을 수 있는 것이 아닐까?라는 생각은 접어두셔야 하는 것입니다.
그렇다면, 지금의 아파트 층 수는 낮지만 용도변경이나 종변경이 일어난다면 사업성은 달라지게 될 수도 있다는 이야기 입니다.
여의도 일부 아파트의 경우 이 경우에 해당할 수 있겠네요.

3. 전용면적 증가분을 산출하라

전용면적 85㎡ 미만 → 전용면적의 40%내에서 증가 가능
전용면적 85㎡ 이상 → 전용면적의 30%내에서 증가 가능

수직증축 리모델링 사업성을 계산하는데 전용면적과 공급면적은 매우 중요한 지표가 됩니다.
전용면적 85㎡는 약 25평형 아파트를 의미합니다.
즉 전용면적 84.99㎡ 약 25.7평형 아파트는 수직증축 리모델링에 의해서 최대118.95㎡ 약36평형 아파트로 증축될 수 있습니다.
전용면적 110㎡ 약 33평형 아파트는 최대 143㎡약 43.3평형 아파트로 증축될 수 있는 것입니다.

4. 용적률에도 영향을 받는다

ⓐ 일반 주거지역 경우 → 용적률에 상관없이 사업가능
ⓑ 지구단위 內 경우 → 형평성 문제가 제기됨
ⓒ 재건축 연한에 해당되는경우 → 재건축 사업성이 안나오더라도 수직증축 리모델링 사업이 가능할 수 있음

일반 주거지역의 경우, 자기 종과 용적률 등에 영향을 받지 않고 사업추진이 가능합니다.
물론 사업성 여부는 달라지겠지만요.

그런데, 해당 아파트가 지구단위 내에 속한 경우는 문제가 복잡해 집니다.
현재 기존 택지지구(상계지구 등)의 용적률은 250%규제를 받고 있기 때문에, 최소한 사업성이 나오기 위해서는 현재의 용적률이 217.4%이하일 경우만 사업이 가능해 진다는 계산이 나오게 됩니다.
이렇게 되면 형평성 문제가 제기되게 됩니다. 택지지구가 아닌 일반 주거지역에서 20층 이상 아파트를 올려놓고, 수직증축으로 다시 3층을 더 올리는 것은 법률상 문제가 없는데, 우리 택지지구의 15층 아파트는 못올리게 되는 단지들이 나오게 되는 셈이 되는 것이지요.

그래서 '서울연구원'에서는 택지지구내에서 수직증축리모델링을 추진하는 경우는 용적률 300%이하로 규제하는 방안을 제안합니다.
그렇게 된다면 현재 용적률 260.8%이하의 단지들은 수직증축 리모델링 사업이 가능해 지게 됩니다.
물론 이 내용은 아직까지 '서울연구원'의 제안일 뿐이고, 용적률 300%이하의 규제 방안에서도 형평성문제가 제기되는 단지가 있을지도 모르며, 아직까지도 이에 대한 전수조사가 끝나지 않았습니다.
그러나, 특별한 이슈가 터지지 않는 한 이 방안으로 진행될 가능성이 가장 유력해 보입니다.

마지막으로 해당아파트가 재건축 연한에 해당되는 경우에는 당연히 재건축사업성이 나온다면 재건축사업을 진행하는 것이 맞겠지요.
문제는 재건축 연한이 다가왔음에서 사업성이 없어서 재건축사업을 진행하지 못하는 단지가 서울시내에 수두룩하다는 것입니다.
'서울연구원'에서는 3종 주거지역에서 용적률 230.7%가 초과되는 경우, 재건축 사업성은 없지만 수직증축 리모델링 사업이 가능하다고 발표했습니다.
물론 1,2종 주거지역에 대한 내용은 아직 나온 내용이 없기는 합니다. 제가 찾지 못한 것일 수도 있습니다.
어쨌든 이는 재건축사업성이 없는 단지라고 눈밖으로 내버릴 것은 아니라는 이야기라는 것입니다.

5. 단지규모에 따라 사업성이 달라진다 (일조권 문제)

사실 엄밀한 의미에서 일조권에 관한 내용입니다.
일조권에 대한 내용은 일반인인 제가 완벽하게 이해하고 계산하기에는 무리가 있습니다.

   ⓐ 채광창과 관계없이 正北방향에서
   ⓑ 인접대지 경계선 또는 도로 중심선
   ⓒ 1/2 × 높이
   ⓓ 92년 6월 1일 이전 인허가의 경우, 도로 반대편 기준 / 92년 6월 1일 이후 인허가의 경우, 도로 중심선 기준

그냥 내용만 봐도 복잡합니다.
그래서 저는 '서울연구원'의 발표 자료를 토대로 이렇게 단지규모에 따른 사업성으로 정리했습니다.

    1동 → 약90%이상 사업 불가능
    2~3동 → 약50% 사업 불가능
    4~6동 → 약 25% 사업 불가능
    7~8동 → 약 10% 사업 불가능
    9동이상 → 거의 대부분 사업 가능

즉, 단지 규모가 클수록 인접도로에 붙어 있는 동은 일조권영향으로 층고를 높이지 않고 면적증축 리모델링만 진행하고 단지내부의 동에서 수직층축과 면적증축을 함께 진행하는 등의 여러가지 방법이 가능해 지기 때문에 사업성 또한 좋아질 수 밖에 없습니다.

6. 일반분양가를 예측하라

주변 신규아파트 매매가 × (0.9 ~ 0.8)

해당 아파트의 입지가 강남3구라든가, 1천세대 이상의 대단지라든가 입지가 좋을수록 0.9에 가깝게 됩니다.
하지만 사업성을 계산할 때는 보수적으로 진행하는 것이 좋다고 생각합니다.
예를 들어 20년된 우리 25평 우리아파트가 33평으로 수직증축리모델링을 하려고 할 때, 1블럭 옆으로 새로지어진 동일평형 아파트가 10억에 분양한다면 수직증축된 우리아파트의 일반분양분의 분양가는 8~9억선이면 일반분양에 성공할 것이라는 것입니다.

7. 주택가격과 입지조건에 의한 검토

   ⓐ 주변시세 평당 2천 △ & 평당분양가1.8천 △ & 역세권   》   사업성 90%이상
   ⓑ 주변시세 평당 2천 △ & 평당분양가1.8천 △   》   사업성 85%선
   ⓒ 주변시세 평당1.8천 △ & 평당분양가1.6천 △ & 역세권   》  사업성 80%이상
   ⓓ 주변시세 평당 1.8천 △ & 평당분양가1.6천 △   》   사업성 50%선

수직증축 리모델링 후 일반분양분의 분양가를 예측하였다면 평당분양가 역시 계산이 되어 집니다.
주변시세는 해당아파트 인근에서 비슷한 규모의 단지 중 가장 대표성이 있는 아파트를 기준으로 잡습니다.

'서울연구원'에서 발표한 자료에서 나온 주택가격과 입지에 따른 사업선정지의 유형으로 나온 내용은 2가지 입니다.
 [유형1]  현재 사업가능지 : 3.3㎡ 당 1,800만원 이상인 단지
 [유형2] 장래 사업가능지 : 3.3㎡ 당 1,600만원 이상 & 역세권 500m 범위 내 단지

이 내용을 토대로 주변시세에 대한 조건은 제가 넣은 내용입니다.
주변시세와 분양가의 가격 차이가 있을 때, 프리미엄이나 입주 후 시세상승 등도 고려해야 한다는 판단에서 입니다.

그렇다면 주변시세가 1,800만원 이하인 지역에서의 사업성은 어떻게 될까요?
저는 주변시세가 1,800만원 이하인 지역에서의 수직증축 리모델링의 사업이 진행될 일은 거의 없다고 봐야하지 않을까 싶습니다.
살고 있는 주민들 입장에서는 사업성이 나온다 한들, 건설사 입장에서는 돈은 별로 못벌고, 일은 귀찮은 계륵같은 존재일 테니까요.

즉, 수직증축 리모델링에 있어서도 입지는 여전히 주요한 포인트라는 이야기입니다.
주변시세가 평당 1800만원이상인 지역은 당연히 지금도 좋은 입지의 지역일 테니 말입니다.

8. 분담금을 계산해 보자

｛ 공급면적 ＋(공급면적 × 0.7) ｝× 평당 400만원 / 계약면적 × 평당 400만원

최근 신규분양하는 단지들의 경우 대규모 커뮤니티 시설을 자랑하는 경우가 많습니다.
그래서 공급면적에 비해 계약면적이 훨씬 더 큰 경우가 많습니다.
어쨌든간 [ 공급면적 ＋(공급면적 × 0.7) ≒ 계약면적 ] 은 대략적인 계산을 위한 방법입니다.

즉, 우리 아파트가 25평이라면 ｛ 25평 ＋(25평 × 0.7) ｝× 평당 400만원 = 42.5평 × 평당 400만원 = 1.7억이므로 우리 아파트 25평짜리를 33평으로 수직증축 리모델링하기 위해서는 추가분담금이 1.7억정도를 예상해 볼 수 있는 것입니다.

덧붙이자면, 재건축의 경우는 평당 600만원 정도로 계산하시길 추천드립니다.

9. 이하 사업성과 사업속도에 영향을 주는 내용들

ⓐ 주차
    - 세대 당 주차대수 1.2이상 → 사업비 감소
    - 세대 당 주차대수 1.0미만 → 사업비 증가

ⓑ 내진설계
   - 준공년도 00년 이후 → 사업비 감소
   - 준공년도 88년 이전 → 사업비 증가

ⓒ 설계도면 유무 (부도 처리된 일부 건설사 아파트의 경우 설계도면이 없는 경우가 있음, 해당 단지 관리사무소에서 확인가능)
   - 설계도면 有 → 사업 정상속도
   - 설계도면 無 → 사업기간 최소 6개월 증가

이상으로 수직증축 리모델링 사업성을 판단하는 여러가지 방법에 대한 이야기를 해보았습니다.

'서울연구원'에서 발표한 자료에서도 제도적, 행정적 층면에서 장애요소가 많아서 수직증축 리모델링 사업의 조기 추진은 어려울 것으로 전망하고 있습니다.
그럼에도 불구하고 긴 시간을 들여서 이 글을 작성한 이유는 총선과 대선을 앞두고 있는 지금, 수직증축리모델링이란 테마는 국토부에서 먼저 꺼냈음에도 불구하고, 현 서울시장인 박원순 시장의 '재생'테마에 수직증축 리모델링 사업이 잘 부합되고 있다고 생각해서 입니다.
어떤 정치세력이 이 테마를 선점하느냐에 따라서 세부 내용은 바뀔 수 있지만, 수직증축리모델링이란 블루오션이 곧 부동산시장에 떨어지게 될 것이라는 것은 부인할 수 없지 않을까요?
곧 다가올 시장이라면 하나라도 먼저 알아두면 언젠가는 우리에게도 기회가 오겠지 하는 마음 뿐입니다.

다음시간에는 이 방법론을 토대로 몇몇 단지를 실제 시뮬레이션을 해보도록 하겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사드립니다.

출처  :http://blog.naver.com/blueon4602/220547057142